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不動産の売買を検討するにあたって、まずは不動産会社を探すことになるでしょう。しかし、本当に重要なのは不動産会社ではなく、担当者の良し悪しです。こちらでは、優良な不動産担当者の条件と見極めるポイントについてご紹介いたします。

優良な不動産担当者の条件についてお話しする前に、まずはなぜ担当者が重要になるのかを押さえておきましょう。

担当者を重視すべき理由とは

不動産の売買において必要になるのは、物件情報を周知したり集めたりすることです。以前は紙媒体も重要な販促アイテムの一つで、広告にコストが割ける大手不動産業者が有利でした。しかし、インターネットで物件情報のやり取りや販促ができる今、不動産会社ごとに大きな違いは正直なところありません。高額な取引となる不動産の売却や販売は、申し込みや値引きのタイミング一つで状況が大きく変わります。そのため、知識を持った担当者による適切な判断やフットワークの軽さが決め手となるのです。一つの取引を一人の担当者が担う不動産売買において、担当者の力量が大いに影響することを理解しておきましょう。

優良な担当者の条件は？

不動産の売却であればなるべく早く高く売却すること、購入であればよい物件を紹介することなどが不動産会社に求められます。優良な担当者の条件は、以下の点に注目しましょう。

▽不動産会社の優良な担当者の条件

• レスポンスが速い
• 利益を最大限に考える
• リスクについても正直に伝える

不動産の売買は、時間との勝負でもあります。迅速にレスポンスできるかどうかは、不動産担当者の重要な条件の一つです。また、不動産売買において出てくる疑問や不安にも、迅速な対応を行う担当者でなければ、安心して取引ができないでしょう。

売主はできるだけ高く販売したい、買主はできるだけ安く買いたい、不動産業者はできるだけ早く取引をして欲しいというように、不動産業者・売主・買主それぞれの利益は相反します。顧客の利益を最大限にしようと考える担当者でないと、思うような取引にならないものです。

また、不動産を売買する際に起こりえるリスクについても正直に説明できるかどうかも大事です。リスクを隠そうとするような担当者は、やはり信用ができません。

以上の条件に注目して、優良な担当者を探してみてください。

こちらでは、優良な不動産担当者かどうか見極めるためのポイントをご紹介していきます。

エリアでの売買実績

不動産売買においては、物件だけでなくそのエリアの周辺環境も判断材料になります。つまり、正直なところ物件には満足していなくても、周辺環境のアピールで買い手がつく可能性もあるということです。そのため、そのエリアの担当になって間もない担当者では、多少なりとも不安が残ります。そのエリアでの勤続年数が長く、売買実績のある担当者こそ適任です。「周辺で人気のマンションはどれですか？」などと質問をしてみる、勤続年数を確認してみるなどして、担当者の実績を見極めるとよいでしょう。

専門知識がある

不動産と一言でいっても、マンション・戸建て・土地という種別があり、それぞれベストな販売方法は異なります。選ぶべきは、売却したいジャンルの不動産が得意な担当者です。専門性を見極めるなら、担当者の保有する資格をチェックするのがおすすめです。例えば、マンションの売却であれば宅地建物取引主任者やマンション管理士、ホームインスペクターなどがあります。住宅ローンアドバイザーなどお金に関する資格を持ち、ローンの相談にも応じることのできる担当者も多いです。資格を確認するには、名刺や不動産会社のHPで確認できます。

提案力がある

金額の大きい不動産の売買には、価格やタイミングなど、担当者がアドバイスを行うものです。提案力がある担当者なら、安心して任せることができます。

具体的に押さえておきたいポイントの一つ目は、価格の根拠の明確さです。不動産の売却において、契約前に査定額を提示することになります。契約していただくため、実際の売却想定額よりも高い査定額を提示してくる会社が多いのも正直なところです。査定額の理由を、根拠を示しながら説明を行う担当者であれば安心です。その際、不動産のメリットだけでなく、デメリットの説明もきちんと行うかどうかも確認しましょう。

ポイントの二つ目は、売却のタイミングです。所有期間によっては、税が課せられることもあるため、早ければ早いほどいいというわけではありません。売却すべきタイミングを、相手の立場で考えて提案ができるかどうかも大切です。

売り出し方のアドバイスを行う

不動産の売却をお任せするにあたり、担当者が販売活動を行うことになります。不動産を漠然と販売するだけでは、なかなか買い手がつかないこともあるでしょう。そのため、不動産のあるエリアや間取りなどにより、担当者はターゲットを絞った販売活動が必要になります。実績の多い担当者であれば、想定される買主や売り出し方について、根拠を持って説明を行うでしょう。提案がないようであれば、質問してみるのもよいかもしれません。

不動産売却を検討しているなら、知っておきたいのが仲介手数料についてです。こちらでは、不動産仲介手数料の注意点や減価償却について、詳しく解説していきます。

不動産業者に売買の仲介を依頼し、契約が成立した場合に支払う費用が、仲介手数料です。仲介手数料は、宅建業法により請求できる金額の上限が決まっています。仲介手数料において注意したい点をご紹介していきます。

仲介手数料は不当でないかどうか

宅建業法により決められているのは、仲介手数料の上限です。そのため、業者によって提示される仲介手数料の金額は異なります。仲介手数料の計算方法は以下のとおりです。

▽仲介手数料の計算方法

• 売買価格200万円以下の部分：売却価格×5％（＋消費税）
• 売買価格200万円以上400万円以下の部分：売却価格×4％（＋消費税）
• 売買価格400万円以上の部分：売却価格×3％（＋消費税）

売買価格が400万円以上の場合、200万円以下には5％、200万円～400万円には4％、それ以上には3％と、部分ごとに適用される倍率が異なります。

業者によっては上限を超えた仲介手数料や仲介手数料以外の費用を請求したりすることもあるかもしれませんが、これは法律違反です。また、仲介手数料には人件費や広告費が含まれています。通常では行わないような広告宣伝や遠方での交渉など、追加費用を請求されることもありますが、基本的には別途請求されることはありません。このような仲介手数料を提示してくる業者は避けたほうがよいでしょう。

売買契約が成立しなくても仲介手数料を支払うケースもある

仲介手数料は成功報酬のため、売買契約が成立したときのみの請求となりますが、契約成立していなくても支払いが求められる例外もあります。

▽契約成立

• 契約後に売主の都合で解除する場合
• 契約違反により契約解除となった場合

売買契約は、契約後手付解除期日までは理由を問わず解除できます。手付解除は契約成立後であるため、仲介手数料の支払いは必要です。

現金で支払う場合はATMの上限額にも注意

不動産の売却価格は高額のため、必然的に仲介手数料も高額になるケースが多いです。仲介手数料の支払いが現金の場合、一度に引き出せる上限額があるATMは、まとめて準備できないこともあります。銀行窓口も受付時間があるため、支払う期日より前に用意しておくと安心です。

不動産売却において必要となる知識に、減価償却があります。同じ不動産でも、劣化しない土地に対して、経年劣化のある建物は消費物と考えられています。

減価償却とは、時間の経過とともに減少する固定資産の価値と、耐用年数に応じて費用として計上することです。耐用年数とは、建物が使用できる年数のことです。

実際の耐用年数は立地やメンテナンスによっても異なります。建物の構造や種類によって建物の耐用年数が定められており、これを法定耐用年数といいます。建物を含めた不動産売却時、譲渡所得税（不動産の売却により得た収益に対する税金）がいくらになるか計算する際には、まず減価償却の算出が必要となります。利益にかかる税金のため、不動産売却の利益となる譲渡所得が出ない場合は課税されません。

不動産会社を探す際に重視すべきは、優良な担当者を見極めることです。的確なアドバイスができるか、お客様の立場に立った提案ができるか、正直に誠実な対応ができるかなどをチェックし、優良な担当者を見極めてください。

那覇市で不動産会社を探しているなら、株式会社松尾不動産にご相談ください。これまで培ったノウハウを持って、那覇市での不動産売買をサポートいたします。