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所有するマンションや戸建てなどの不動産で賃貸経営をする際には、家賃交渉やトラブル対応といった管理業務が発生します。全てを自分で行うこともできますが、不動産会社に管理を委託する方は多いです。まずは、不動産の賃貸経営初心者でも安心の不動産会社による管理委託のポイントを押さえていきましょう。

マンションや戸建てなど、所有する不動産の賃貸経営をオーナー自身が行う場合は、次のような業務が発生します。

▽賃貸経営する不動産を自主管理する場合の主な業務内容

• 入居者から賃料を徴収する
• トラブルの対応を行う
• 鍵を保管しておく
• 退去時の立会い
• 敷金の精算

不動産管理とは別に本業がある方でも、自分自身で管理すると決めた場合には、こうした業務を行える時間を確保していくことが必要です。ただし、なかには専門的な知識を要する業務もあるため、賃貸経営初心者の方には難しいところも多々あります。

一方で不動産会社と契約し管理を委託した場合は、これらの業務を不動産会社がほとんどを引き受けるため、オーナーの負担は軽減します。オーナー自身が入居者と直接やりとりする必要もなく、管理に時間や手間をとられずに済みます。

ただし、不動産会社と管理委託契約を結んだ場合には、賃料の2～7％程度の手数料が発生します。この手数料がネックとなり自主管理と迷う方は多いですが、毎月の賃料徴収やトラブル発生時の対応などを考慮すると、「賃料の数％を支払っても管理を委託したい」と考えるようです。

もちろん、オーナー自身が自主管理したほうが収支はよくなりますが、その分行うべき管理業務が増えるため負担は大きくなります。まずは、こうした業務を負担なく行えるか、自分だけで対応できるのかといったポイントが管理形態を選ぶ基準となるでしょう。

また、不動産管理の目的の一つに、マンションやアパートなどに入居した方が適切なサービスを受けられるよう管理体制を維持していく必要があることが挙げられます。どのような管理形態を選んだとしても、不動産管理本来の目的が遂行できるようにしていくことが大切です。

不動産管理には、前述の管理委託と自主管理のほか、サブリースという管理形態があります。それぞれの特徴を順に見ていきましょう。

管理委託

前述のとおり、管理委託は不動産会社に管理業務を委託する方法です。すべての管理業務の委託、基幹業務だけの一部委託、と状況に合わせた依頼も可能です。いずれの場合も、不動産管理のプロが管理業務の多くを担うため、オーナー自身の負担を軽減できます。管理委託を依頼するときには、いくつかの不動産会社と連絡をとり、マンションや戸建てなど自身の不動産に適した会社を選ぶことが大切です。また、管理業務の委託手数料として賃料の数％を支払う必要があることも覚えておきましょう。

自主管理

自主管理は、オーナー自身が不動産管理業務を全て担う方法です。管理委託のように手数料を支払う必要がないため、低コストで賃貸経営が行えます。不動産業の経験がある方などにとってはメリットが大きいでしょう。一方で、トラブル対応などを24時間365日行う必要もあるため、管理の時間と手間がかかります。できるだけ負担をかけずに賃貸経営したい方は、費用対効果を考慮して管理方法を選ぶとよいでしょう。

サブリース

サブリースは、不動産会社がオーナーの所有する不動産をすべて借り上げた上で、入居者へ貸し出す方法です。マンションやアパートなど複数の部屋を持つオーナーは特に、空室を作らないことが大切ですが、サブリースの場合は空いている部屋の有無に関わらず賃料が保証されています。一定の収入が保証されているところに安心感を抱く方は多いでしょう。

不動産管理に不安がある方やできるだけ時間と手間をかけたくない方は、不動産会社に管理委託を依頼するのがおすすめです。こちらでは、不動産を自主管理した際に発生しやすいトラブルなどを踏まえ、それぞれの管理の違いについてご紹介していきます。管理委託と自主管理で迷っている方は、事前に確認しておきましょう。

低コストで賃貸経営を行うなど、メリットもある自主管理ですが、次のようなデメリットがあることも留意しておきましょう。

入居者からのトラブルやクレームが直接入る

自主管理の場合、トラブルやクレームは直接オーナーに連絡が入ります。例えば、「室内の設備が故障した」「鍵を紛失した」といったトラブルが発生したときの対応を行うのもオーナー自身です。入居者に渡す「重要事項説明書」の管理委託先にもオーナーの連絡先が記載されているため、昼夜問わず連絡が入る可能性があります。こうしたトラブルの呼び出しはいつ発生するかが分からないため、本業以外で不動産管理を行う方にとっては大きな負担になりやすいでしょう。

退去時の立会い・敷金精算などの専門的な業務も行う

退去時の立会いや敷金の精算などもオーナー業務の1つです。退去時の立会いは必須ではありませんが、敷金をどの程度返金するのかなど、足を運ばなければ分からないこともあるため行っておくと安心です。しかし、これらの業務を行うためには不動産管理や契約に関する知識をある程度理解しておく必要があるため、賃貸経営初心者では対応しきれないことも少なくありません。また、もし賃料の滞納があった場合なども、オーナーが直接交渉しなければなりません。こうした入居者との交渉業務も人によっては負担に感じやすいでしょう。

時間と手間がかかる

不動産の自主管理は、入居者とのやりとり含め多くの時間と手間がかかる業務です。別に本業を持つオーナーが「収益が上がりやすいから」という理由だけで自主管理を選ぶと、本業に支障をきたしてしまいかねません。限られた時間の中で不動産管理を行うためには、時間をお金で買う決断も大切です。時間と費用、労力のバランスを考えながら、それぞれの状況に適した管理方法を選びましょう。

管理委託と自主管理では、入居者の募集方法から不動産のメンテナンスまで少しずつ留意しておくことが変わってきます。それぞれの管理の違いについて見ていきましょう。

入居者の募集と契約業務

管理委託の場合、入居者の募集は不動産会社独自のサイトなどを利用して行います。また、拠点を構えている不動産会社であれば、入居希望者が来店する可能性も高いでしょう。一方で、自主管理の場合はこうした不動産会社が運営するサイトに掲載することは難しく、空室のリスクも高まります。

また、自主管理では賃貸契約書などの書類もオーナー自身で作成する必要があります。国土交通省のサイトには契約書のひな形が用意されていますが、ゼロから賃貸経営するオーナーにとっては難しい作業となるでしょう。自主管理したい方でもこの点は、一部管理委託するなどの方法をとることをおすすめします。

賃料管理など入居者への対応

入居者との間に不動産会社が入る管理委託であれば、トラブルやクレームの対応はもちろん、毎月の賃料管理に手間をかける必要はありません。万が一家賃の滞納が起こった場合でも、不動産会社を経由して入居者とやりとりするため、精神的な負担も軽減できます。

一方、自主管理の場合はすべての管理業務をオーナー自身が行う必要があり、マンションやアパートなどでは入居者同士のトラブルの仲裁も業務の一環です。家賃の滞納が続くときには、法的措置をとるケースもあるなど精神的な負担が大きいことも留意しておきましょう。

マンションや戸建てなど所有不動産のメンテナンス業務

所有する不動産のメンテナンスも、不動産管理の大切な業務です。マンションやアパートなど、共有部がある建物であれば、定期的な清掃も必要となります。管理委託の場合には、こうした細かな手配も不動産会社を窓口にして相談することが可能です。しかし、自主管理の場合はそれぞれの業務ごとに異なる業者とやりとりする必要が出てきます。

また、入居者が退去した後には、室内のクリーニングや状態によってはリフォームを行うケースもあります。管理委託の場合は、こうした作業をプロの目線で見極めて実施するため、毎月手数料はかかったとしても結果的に資産価値を高めることにつながりやすいです。

不動産管理には3つの管理形態があり、それぞれの状況に応じた方法を選ぶ必要があります。不動産管理初心者の方やできるだけ負担をかけずに賃貸経営したい方は、不動産会社に管理を委託する管理委託がおすすめです。

那覇市で不動産管理の委託をお考えなら、株式会社松尾不動産へお気軽にご相談ください。オーナー様の大切な資産を、責任を持って管理いたします。